Acheter ou louer? Voici des conseils d’experts pour naviguer dans la jungle de l'immobilier en 2021 | 24 heures
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Acheter ou louer? Voici des conseils d’experts pour naviguer dans la jungle de l'immobilier en 2021

Image principale de l'article Devenir propriétaire: attendre ou non?
Sébastien Dorion

La folie qui s’est installée dans le marché immobilier au Québec a relancé le grand dilemme de plusieurs jeunes : devrait-on louer ou acheter?

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Pas facile de choisir entre la location d'un 5 1⁄2 en ville à 2000$ par mois ou l'achat d'une maison en banlieue à 450 000$ quand les deux options font plisser le nez, se disent plusieurs personnes déchirées entre les loyers de moins en moins abordables et le peu de propriétés disponibles sur le marché.  

Mais bien que le marché gonfle à vue d’oeil, les experts s’entendent sur une chose : on n’a pas affaire à une fameuse «bulle immobilière» qui laisserait entrevoir un krach.  

«Ça finira par se calmer, croit Daniel Germain, chroniqueur en finances personnelles. Les prix pourraient baisser, mais pas s’effondrer comme on peut voir après l’éclatement d’une bulle. Il faudrait que l’économie se détériore et que le chômage augmente pour faire baisser les prix de manière importante.» 

On est donc mieux de s'habituer: les prix ne sont pas près de repartir à la baisse. Voici des conseils d'experts à lire avant de vous lancer dans le magasinage. 

1. Restez zen devant la surenchère  

Sébastien Dorion

La surenchère est fréquente en ce moment : plusieurs personnes font des offres d’achat sur une même propriété, et comme l’émotion prend souvent le dessus, des acheteurs potentiels n’hésitent pas à proposer plusieurs milliers de dollars – voire des dizaines de milliers – au-dessus du prix de vente initial pour mettre le grappin sur la maison de leurs rêves. 

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«C’est une stratégie de vendeurs, explique Joanie Fontaine, économiste principale chez JLR. Les maisons sont souvent affichées à un prix trop bas. Il faut faire attention et garder en tête ce qu’on est réellement prêt à mettre sur la propriété», rappelle-t-elle.  

Saber Gallali, conseiller en gestion de patrimoine à la Financière des professionnels, abonde dans le même sens. «ll faut faire un budget et respecter ses capacités réelles. Si tu as un budget maximal de 500 000$, ne va pas magasiner les maisons à 500 000$. Il faut prendre en considération l’ensemble des dépenses à venir et l’épargne pour avoir un fonds d’urgence.» 

Un autre piège à éviter : acheter au-dessus de ses moyens si nos coffres ont été renfloués pendant le confinement, puisque celui-ci ne durera pas pour toujours.  

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2. Apprenez à jouer la game de la surenchère  

La surenchère, c’est un jeu qui se joue à deux. Quand il y a plusieurs offres sur une maison, certains acheteurs décident de joindre à leur offre d’achat un ultimatum de quelques heures au courtier: cette offre est à prendre ou à laisser.  

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Une tactique déconseillée par le conseiller en gestion de patrimoine, Saber Gallali. La meilleure façon de remporter la mise lors dans un tel marché, c'est surtout d’être bien préparé, dit-il.  

«Je conseille plutôt d’être le premier à faire une offre et de la bonifier au besoin. C’est une bonne chose de faire parvenir l’offre avec une preuve de fonds pour montrer qu’on a un dossier solide», avance l’expert, qui préfère la flexibilité aux conditions fermes. 

C’est d’autant plus vrai quand on fait affaire directement avec le vendeur : certains connaissent mal les règles et peuvent accepter une offre sous pression, pour ensuite poser un lapin à l’acheteur, même s’ils n’ont pas le droit, rapporte-t-il.  

3. Ne négligez pas l’inspection  

Il faut toujours faire inspecter une maison avant de l’acheter, sinon vous pourriez vous retrouver avec une «surprise» qui coûterait très cher. Pourtant, un nombre croissant d’acheteurs lèvent la clause d’inspection pour accélérer la transaction. 

«Le rôle de l’inspecteur est de justement protéger la transaction», indique Pascal Parent, de l’Association des inspecteurs en bâtiments du Québec. «On voit que le nombre d’inspections est en baisse et le nombre de poursuites est en hausse», rapporte-t-il. 

Il faut aussi bien choisir son inspecteur. Deux conseils : choisissez-en un qui est reconnu par un ordre professionnel ou une association, et attendez-vous à payer de 600$ à 700$. «Si l’on vous offre l’inspection complète d’une maison à 400$, il faut se poser des questions», prévient Pascal Plante. 

4. C’est mieux d’acheter que de louer, sauf si...  

C’est un débat qui soulève les passions, mais d’après le conseiller en gestion de patrimoine Saber Gallali, acheter est généralement une meilleure option que louer.  

«Les loyers sont rendus tellement chers aussi que même si on ne détient la maison que quelques années, ça vaut la peine d’être acheteur», explique l’expert. 

Dans le cas où un locataire aurait un loyer abordable, Saber Gallali propose de faire les comparatifs entre la location et les mensualités pour une propriété. 

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«Dans certains cas, ça peut valoir la peine de rester locataire. En faisant les calculs, on peut réaliser que ça devient profitable d’être propriétaire seulement au bout de 15 ans», donne-t-il en exemple. 

Rester locataire en attendant d’acheter, ça permet aussi...      

  • De prendre le temps de scruter le marché en attendant de trouver une bonne affaire      
  • D’investir ses économies plutôt que de flamber ses revenus pour entretenir une propriété      
  • D’y aller à son rythme et ne pas céder à la pression sociale           

«La société nous a appris à dire qu’à partir de tel âge il faut acheter une maison. Être locataire, ça ne veut pas dire qu’on gagne mal sa vie. Il y a de vieilles mentalités à changer», dit-il. 

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5. Pour un chalet ou une maison à rénover, attendez  

Les experts n’ont peut-être pas de boule de cristal, mais ils réussissent à prévoir une pluie de chalets à vendre au cours des prochaines années. Les urbains qui se sont enfuis dans le bois au printemps dernier vont-ils le regretter quand les bars vont rouvrir? 

«Des gens vont changer d’avis, vont recommencer à vivre pleinement leur vie sociale... bref, il y a une grosse offre des chalets à prévoir», anticipe l’économiste Joanie Fontaine. 

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Ce n’est pas tout: un grand nombre de propriétés appartenant à des personnes âgées pourraient être mises en vente au cours des prochains mois. Pandémie oblige, certains aînés ont retardé leur déménagement en résidence. Amateurs de rénovations et de déco intérieure, soyez à l’affût! 

D’où vient cet engouement monstre?  

Plusieurs facteurs expliquant le fort attrait pour le marché immobilier ont été relevés dans le plus récent rapport de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL).      

  • La baisse draconienne des dépenses quotidiennes en raison de la pandémie a fait augmenter les taux d’épargne des Québécois à des niveaux historiques.       
  • C’est le bon moment de contracter un prêt hypothécaire à bas taux d’intérêt en raison du peu de propriétés à vendre      
  • La demande a été refoulée entre les mois de mars et juillet, puis dès que les mesures sanitaires ont été levées, tous les acheteurs se sont bousculés au portillon           

Il était déjà difficile de mettre la main sur une maison unifamiliale à bon prix au Québec avant 2020 en raison du peu de propriétés à vendre. Dans ce marché favorable aux vendeurs, il est désormais quasi-impossible d’esquiver la surenchère; mais on peut quand même bien se préparer et tirer son épingle du jeu. 

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