Possible d'abolir la taxe de bienvenue? «Pas vraiment», dit une experte

Les droits de mutation immobilière – alias la taxe de bienvenue – hantent tous les nouveaux propriétaires trois à six mois après la conclusion de la transaction. Alors que la propriété est de plus en plus inaccessible, serait-il possible d’éliminer ce fardeau pour les premiers acheteurs, comme l’a proposé la cheffe du Parti libéral Dominique Anglade? Pas vraiment, dit une experte.

C'est quoi, au juste?

D’abord, rétablissons les faits: non, la taxe de bienvenue ne tient pas son nom de l’ancien ministre Jean Bienvenue. En 1976, au moment de l’adoption de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières, qui a mené à la création de cette fameuse «taxe», il n’était plus ministre.

La taxe de bienvenue – qui, en réalité, se nomme «droits de mutation immobilière» – est une somme perçue une seule fois, trois à six mois après l’acquisition d’une nouvelle propriété. La méthode de calcul dépend de plusieurs facteurs, comme le prix de vente du terrain et de la propriété et, parfois, l’endroit où la propriété se situe. 

Qu'est-ce que propose le PLQ?

Dominique Anglade a proposé d'abolir la taxe de bienvenue pour les premiers acheteurs parce que selon elle, «s’acheter une maison est de plus en plus un rêve inatteignable pour les jeunes, compte tenu de l’explosion des prix.»

«Au Parti libéral, nous croyons que l’accès à la propriété ne doit pas être un privilège réservé aux riches», a-t-elle affirmé jeudi matin, à Sherbrooke. 

Une telle mesure viendrait toutefois amputer les villes et municipalités d'importants revenus. Le PLQ prévoit toutefois les compenser, à hauteur de 350 millions $ par année. La cheffe libérale souhaite également réviser «en profondeur» de la fiscalité municipale afin d’assurer le financement à long terme des municipalités. 

Est-ce réaliste? 

La remise en question de la taxe de bienvenue serait certainement la bienvenue (!) auprès des propriétaires – futurs et actuels. Mais est-il réaliste d’éliminer une fois pour toutes ces droits de mutation immobilière? Nous avons pris l'exemple avec Montréal. 

La taxe de bienvenue a rapporté 249 millions de dollars à la Ville de Montréal en 2020, soit près de 7% de toutes les taxes perçues chaque année, qui s’élèvent à 3,6 milliards de dollars. Ce n’est pas rien.

Même si ce montant paraît infime comparativement aux revenus de la Ville, Danielle Pilette, professeure associée de gestion municipale à l’UQAM, estime que son abolition «aurait un impact majeur» sur les finances de Montréal.

«C’est beaucoup d’argent dont il veut se priver. L’abolition de la taxe de bienvenue ne favoriserait que les gros investisseurs, qui trouvent déjà des moyens pour s’en défaire», souligne-t-elle, estimant que le tarif pourrait être «plus performant pour l’imposer même aux transactions qui y échappent présentement». 

Imposer la taxe de bienvenue dès 500 000$ 

Plutôt que de proposer leur abolition pure et simple, Danielle Pilette suggère d’imposer les droits de mutation immobilière sur les transactions de 500 000$ et plus, ce qui favoriserait l'accession à la propriété sans priver la Ville de revenus importants.

«Lorsque le montant de la vente dépasse ce seuil, on pourrait mettre en place des taux progressifs. Ceux qui ont les moyens de se payer une propriété à 2 millions de dollars ont les moyens de payer les droits de mutation immobilière. Ça permettrait de faire verser plus d’argent de la part des investisseurs privilégiés et de laisser tranquilles les acheteurs d’un simple condo résidentiel», explique-t-elle. 

Selon ses calculs, les droits de mutation immobilière des ventes de propriété de 500 000$ et moins représentent environ le tiers de tous ces revenus. Une mesure qui s’avère «beaucoup plus mitigée, financièrement, que l’abolition complète».

«Si on perd complètement ces revenus, il faut aller récupérer cet argent-là ailleurs, et ça passerait vraisemblablement par une augmentation de la taxe foncière», craint Danielle Pilette.

Colmater les brèches 

Pour compenser la perte que la solution qu’elle propose créerait, Danielle Pilette affirme qu’il faudrait colmater les brèches que les propriétaires de grands parcs immobiliers utilisent pour éviter de payer ces droits. 

Leur stratagème consiste à créer une compagnie spécifique pour l’immeuble qu’ils souhaitent vendre, pour ensuite vendre la compagnie – qui, elle, vient avec le terrain et l’immeuble – plutôt que la propriété en soi. De cette façon, aux yeux de la Ville, il ne s’agit pas d’une transaction immobilière, mais bien de la vente d’une entreprise à laquelle les droits de mutation immobilière ne s’appliqueraient pas.