L’incitatif à l’achat d’une première propriété, une bonne option?

Vous songez à acheter votre première propriété? Vous connaissez peut-être déjà le RAP (régime d’accession à la propriété), mais d'autres incitatifs gouvernementaux existent, comme l'incitatif à l'achat d'une première propriété (IAPP). On vous explique.

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La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) met à la disposition des premiers acheteurs une mesure d’aide pour soulager le fardeau hypothécaire. Il leur permet de réduire leur versement hypothécaire mensuel, sans toutefois avoir à augmenter le montant de la mise de fonds. On fournit à l’acheteur une portion du prix d’achat de la maison, sous forme de prêt sans intérêt. 

Notons que ce ne sont pas tous les premiers acheteurs qui sont admissibles à cet incitatif, comme le mentionne Manon St-Amand, courtière hypothécaire : « Si quelqu’un gagne 200 000$ par année, il ne peut pas se prévaloir de l’incitatif. »

Car pour être admissible, il faut respecter plusieurs critères, entre autres: 

- Au moins un des acheteurs doit être un acheteur d’une première maison;

- Le revenu annuel combiné du ou des acheteurs ne doit pas excéder 120 000$;

- Le total des emprunts (prêt hypothécaire et incitatif) est limité à quatre fois le revenu admissible de l’acheteur ou le revenu admissible combiné des deux acheteurs.

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Comment ça marche? 

Concrètement, comment ça marche? Un incitatif est offert à l’acheteur. Il est de 5% de la valeur initiale de l’habitation pour une maison existante ou de 5 à 10% pour une maison neuve. « Attention, précise Manon St-Amand, l’incitatif ne remplace pas la mise de fonds. » Il faut avoir au préalable accumulé au moins 5% de mise de fonds, à laquelle s’ajoute l’incitatif. 

Les avantages principaux : aider à la qualification à la banque, diminuer les versements mensuels hypothécaires et baisser la prime de l’assurance du prêt hypothécaire, comme la SCHL, en augmentant le montant investi dans la maison. Le prêt doit toutefois demeurer assuré.

« Ce n’est pas parce que vous cumulez 15% de mise de fonds au 5% de l’incitatif que l’assurance du prêt hypothécaire peut tomber, ça ne fonctionne pas comme ça », ajoute Manon St-Amand. 

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Où est l'attrape? 

Ça semble trop beau pour être vrai. Où est l’attrape? a-t-on demandé à Manon St-Amand. « Il n’y en a pas si ça permet à une personne de s’acheter une propriété versus le fait de ne pas l’acheter ». Les acheteurs doivent toutefois être bien informés des conditions du prêt. Notamment, l’incitatif doit être remboursé au maximum 25 ans après l’achat de la propriété ou lors de la vente de celle-ci. Il est également possible de rembourser l’incitatif à tout moment avant ce délai. 

À noter que le montant à rembourser sera fondé sur la valeur marchande au moment du remboursement. La valeur du prêt à rembourser pourrait donc être à la hausse ou à la baisse par rapport à l’incitatif reçu. Manon St-Amand explique : « Par exemple si l’acheteur acquiert un duplex qui a besoin énormément de rénovations, il peut être judicieux de rembourser l’incitatif avant que les rénovations majeures soient effectuées et augmentent la valeur de la propriété. »

Autre détail : étant donné qu’il s’agit d’un prêt de second rang sur le titre de propriété, c’est-à-dire qu’il vient après le prêt hypothécaire habituel, l’enregistrement chez le notaire pourrait aussi coûter un peu plus cher. 

Est-ce que ça vaut la peine? 

Devriez-vous vous en prévaloir? Ce n’est pas blanc ou noir. Il y a des avantages comme des inconvénients et la décision finale dépend de votre situation. Comme Manon St-Amand le dit, les acheteurs ont le choix : soit ils continuent à économiser pour être qualifié plus tard, soit ils deviennent propriétaires dès maintenant avec l’aide de l’incitatif. 

Pour en bénéficier, il faut généralement être proactif et en parler avec le professionnel rencontré. Manon St-Amand suggère : « Une bonne manière d’aborder le sujet est de demander à la personne qu’on rencontre : Qu’est-ce vous avez comme programmes ou incitatifs pour les premiers acheteurs? »