Augmentations de loyer: ces locataires ont gagné leur cause devant le TAL

Il peut être payant de connaître ses droits et de contester sa hausse de loyer auprès du Tribunal administratif du logement (TAL). Même si ce processus semble long et ardu, cette décision rapporte des milliers de dollars à des locataires. 

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Connaissez-vous la fixation de loyer et la section G? Des locataires ont remporté gros en portant une attention particulière à ces éléments du bail.  

C’est le cas de Marie-Jane Albert qui vit dans un 4 1⁄2 du quartier Saint-Roch, à Québec. Elle a sauvé pas moins de 2 500$ depuis juillet 2020 après avoir reçu une augmentation de loyer de 100$. 

«C’est demandant, mais ça vaut la peine de s’opposer aux proprios qui manquent de scrupule et qui voient l’accès à un logement comme une business avant un droit humain», a-t-elle écrit récemment dans une publication Facebook après sa victoire au TAL.  

Une augmentation de 12,5%... en une année 

La compagnie gestionnaire de l'immeuble, Brisco immobilier, lui a annoncé en février 2020 que son loyer passait de 800$ à 902$, soit une augmentation de 12,5%. Pour donner une idée, le calcul de loyer du TAL proposait une augmentation moyenne de 3,5% pour un appartement de ce type en 2020, à Québec. Aucune augmentation n'avait été donnée à la locataire lors de la prise de possession de l’appartement. 

Celle qui travaille comme intervenante sociale a tout de suite refusé l’augmentation de loyer, jugeant que le montant était injustifié pour les travaux réalisés dans l’appartement. «Ils ont [seulement] fait le plancher de ma coloc et l’ajout d’un garde-robe», raconte-t-elle.   

L’entreprise lui a alors proposé de s’entendre à l’amiable avec une contre-offre de 46$. Marie-Jane Albert, qui trouve la hausse de loyer encore bien trop importante, demande à son propriétaire d’ouvrir un dossier en fixation de loyer devant le TAL.

Ce processus permet au juge de décider du loyer du locataire selon la documentation fournie par les deux parties, explique Alain Deschamps, vulgarisateur juridique chez Éducaloi. Le propriétaire a le fardeau de prouver que l’augmentation de loyer est raisonnable, précise M. Deschamps.

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«Toujours été de bonne foi» 

La décision ne sera rendue qu’en octobre 2021 en raison du délai d’attente de presque deux ans, mais elle sera profitable pour la locataire.   

C’est un délai dépassé qui aura finalement donné gain de cause à Marie-Jane Albert. Comme ses propriétaires n’ont pas ouvert un dossier de fixation du loyer à temps – soit un mois après le refus d’augmentation de loyer du locataire – elle a finalement pu garder son loyer au prix initialement signé sur le bail, soit 800$. 

De son côté, la gestionnaire de l’immeuble pour Brisco Immobilier, Édith Jacob-Brisson, croit que la hausse était raisonnable en raison des «travaux majeurs» qui y ont été réalisés avant l’arrivée de la locataire, notamment sur la structure, sans préciser le coût des travaux.  

«La locataire a signé une entente écrite pour une augmentation de loyer à venir», a tenu à rappeler Mme Jacob-Brisson.   

Marie-Jane Albert indique de son côté avoir bel et bien signé ce papier signifiant une hausse de loyer lorsque les clés lui ont été données, mais qu’«aucun chiffre [n’était] écrit dessus» précisant le montant de la hausse.  

Brisco Immobilier a indiqué avoir eu recours au processus de fixation de loyer à seulement trois reprises en plus de 20 ans. 

«Une perte de temps», juge Mme Jacob-Brisson. Selon elle, ce processus ne favorise pas une bonne entente entre le locataire et le propriétaire. 

Dans tout ce parcours, Marie-Jane Albert n’a pas été seule : elle a reçu l’aide du Bureau d'animation et d'information logement du Québec métropolitain (BAIL) qui l’a guidée dans sa démarche. « L’intervenante était disponible. Ça m’a beaucoup aidé... et c’était gratuit!», indique-t-elle, reconnaissante.   

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La section G lui sauve 3500 $ 

En septembre 2020, Lucas* a loué un appartement de type 6 1/2 à 1 500$ par mois dans le quartier Rosemont, à Montréal. Pour obtenir l’appartement, il donne un dépôt de l’équivalent d’un mois de loyer à son propriétaire - une pratique jugée illégale par le TAL. Après avoir signé l'entente de location, il découvre que l’ancien locataire payait 1300$ par mois en s'appuyant sur la section G de son bail. En une seule année, le loyer a bondi de 200$, soit une hausse de 15%. 

«Il y a eu aucun travail de fait, plaide Lucas. Il y a eu la mise en place d’une nouvelle tank à eau chaude...mais c’est de la maintenance.» 

Qu’est-ce que la section G ? Chaque propriétaire est dans l’obligation, lors de la signature d’un nouveau bail, d’y inscrire le loyer du locataire précédent. Si le nouveau locataire trouve que l’augmentation est déraisonnable, il a dix jours pour ouvrir un dossier au TAL, indique le vulgarisateur juridique d’Éducaloi Alain Deschamps. «Encore ici, c’est au propriétaire de prouver que l’augmentation est justifiée», rapporte-t-il.  

Pour éviter de passer par le long processus du TAL, Lucas a proposé au propriétaire d’augmenter le loyer de 65$ (5%) et de ne pas le dénoncer pour sa demande de dépôt illégale. Le propriétaire refuse catégoriquement la proposition et les deux parties n’ont d'autre choix de régler le litige devant le tribunal. «Il était vraiment de mauvaise foi et ignorant sur comment la loi du logement fonctionne», rapporte Lucas.  

Il aura finalement gain de cause. En octobre dernier, un an après la signature du bail, le TAL condamne le propriétaire à rembourser le loyer payé en trop en plus du dépôt, un montant total avoisinant les 3 400$. Le loyer est désormais fixé au montant initial de 1 300$.  

Les deux locataires qui ont accepté de raconter leur histoire disent avoir désormais une meilleure confiance envers le processus du TAL, même s'il s’est étiré d’un à deux ans.  

*Le locataire souhaite garder l’anonymat pour éviter qu’un propriétaire refuse éventuellement de lui louer un logement.