8 idées de partout dans le monde pour sortir de la crise du logement | 24 heures
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8 idées de partout dans le monde pour sortir de la crise du logement

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Montage Sébastien Dorion

On a parcouru la planète à la recherche d’idées en matière de logement qui ont été couronnées de succès... et qui pourraient inspirer le Canada et le Québec. Tour d’horizon.  

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Finlande: déréglementer les loyers et soutenir les plus vulnérables            

Dans un contexte de crise économique profonde au tournant des années 1990, la Finlande a décidé d’éliminer toute limitation du prix des loyers et de leurs révisions ultérieures. L’ampleur des hausses doit simplement être précisée dans le contrat de location, ces augmentations se fondant généralement sur l’indice du coût de la vie.  

Cette déréglementation, qui visait à la base à accroître l’offre d’appartements à louer, s’est toutefois inscrite dans un contexte d’aides massives aux ménages les plus vulnérables. La Finlande se classe ainsi au second rang des pays de l’OCDE en termes de dépenses consacrées aux allocations de logement. Son parc de logements sociaux représente 10% de l’ensemble des biens immobiliers d’habitation (contre 4% au Canada).

Portugal: transformer des logements «Airbnb» en location longue durée           

Le Portugal veut inciter les propriétaires de locations de courte durée à proposer leurs logements disponibles à la location de plus longue durée afin d’enrichir l’offre nationale de logements abordables.  

Ainsi, à Lisbonne, où il y aurait plus de 48 000 logements vides selon le média Diário de Notícias, tout propriétaire qui souhaite faire de la location saisonnière peut désormais voir son permis refusé par la mairie si la part de logements Airbnb sur le total de résidences principales dépasse les 20% dans le quartier. Et ce permis peut même être supprimé si le logement est vendu ou si le propriétaire décide de basculer de la location Airbnb à de la location longue durée.

Israël: construire des logements à tout prix           

Confronté à une grave crise du logement et à une envolée des prix de l’immobilier d’habitation, Israël a récemment assoupli ses règles d’occupation des sols afin de lever certains obstacles à la construction de logements.  

Une structure baptisée Housing Headquarters, qui supervise et réunit toutes les autorités compétentes en matière de logement, a également vu le jour. Sa création a permis de fluidifier la coopération et la coordination entre organismes publics, ce qui a grandement contribué à raccourcir la durée moyenne des procédures d’urbanisme et de construction. Le gouvernement a également mis en place de fortes incitations fiscales à la densification et à la rénovation des zones déjà bâties.

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Danemark: un logement social pour tous             

Au Danemark, les critères d’admissibilité à un logement social sont très peu restrictifs. Les logements sont attribués en fonction du temps passé sur la liste d’attente et de la taille du foyer, pas en fonction des revenus.  

Cependant, en contrepartie de leur contribution au financement des logements sans but lucratif, les administrations locales ont le droit d’affecter 25% des logements vacants à des personnes présentant un besoin aigu de solution de logement (familles avec enfants, personnes en situation de handicap, réfugiés, personnes âgées, étudiants, etc.).  

Au total, le pays compte environ 615 000 logements sociaux, qui représentent plus de 20% du parc immobilier total.  

Autriche: la gestion des logements sociaux aux mains d’associations            

En Autriche, les associations de logement à but lucratif limité administrent plus des deux tiers du parc de logements sociaux, l’autre tiers étant du ressort des municipalités.  

Ces associations gèrent ainsi plus de 900 000 logements sociaux et construisent chaque année entre 12 000 et 15 000 nouveaux logements, qui représentent entre 25 et 30% des constructions résidentielles totales.  

À titre de comparaison, le Québec, qui a une population comparable à celle de l’Autriche, compte près de 120 000 logements sociaux. La moitié d’eux sont gérés par les offices d'habitation (OMH), l’autre par des organismes sans but lucratif.  

L’avantage de cette solution, c’est que les coûts pour les contribuables et les municipalités sont limités. Les projets sont en effet financés par des prêts privés et publics et des capitaux propres de l’association de logement, qui prélève des contributions auprès des locataires.  

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Mexique: le succès des crédits hypothécaires verts           

Depuis 2007, l’Institut du fonds national pour le logement des travailleurs du Mexique (Infonavit) octroie des crédits hypothécaires verts. En plus d’encourager la construction de nouveaux logements, ces crédits comprennent un complément qui permet à l’emprunteur d’investir dans l’amélioration énergétique de son logement.  

L’impact sur le marché est considérable puisque le nombre de crédits hypothécaires octroyés par Infonavit chaque année (311 000 en 2019) correspond à près de la moitié de l’augmentation nette du nombre de logements au Mexique.

Allemagne: forte croissance des logements préfabriqués            

En Allemagne, la part des solutions de logements modulaires préfabriqués dans la construction résidentielle s’élève désormais à plus de 20%. Cette solution, encore peu développée en Amérique du Nord, permet de proposer une solution plus rapide et moins coûteuse, le bâtiment étant livré en pièces détachées prêtes à l'emploi. Elle pourrait surtout permettre d’accélérer la mise en chantier de nombreux projets, en plus de permettre de réduire le temps et les coûts de construction.

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Nouvelle-Zélande: miser sur la densification           

Une étude réalisée par l’OCDE à Auckland, en Nouvelle-Zélande, montre que le maintien des limitations existantes en matière de densité urbaine peut susciter une hausse beaucoup plus rapide des prix des logements qu’en cas d’assouplissement. D'après les simulations réalisées, la croissance des loyers pourrait être limitée à 58% d'ici 2050 si on fait vivre une population plus nombreuse dans un même espace, alors qu'elle dépasserait 200% si rien n'est fait.  

Augmenter le nombre de personnes au mètre carré dans les villes, en mettant notamment en place des programmes de densification ciblée, serait donc une des solutions pour ralentir la hausse des prix de l’immobilier. 


Sources: Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE), Réseau québécois des OSBL d'habitation (RQOH), Fédération des locataires d’habitations à loyer modique du Québec (FLHLMQ), Institut du fonds national pour le logement des travailleurs du Mexique (Infonavit), Conférence autrichienne sur l’aménagement du territoire (ÖROK), Mordor Intelligence.

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