Crise du logement: «l'impact d'Airbnb est évident» | 24 heures
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Crise du logement: «l'impact d'Airbnb est évident»

Le gouvernement a admis le mois dernier ce que les locataires savaient déjà: il y a une crise du logement au Québec et il devient de plus en plus difficile de trouver des appartements disponibles. Pourtant, des milliers d’hébergements touristiques de courte durée sont disponibles sur les plateformes comme Airbnb.

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«La situation est aberrante», confie le porte-parole du Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ), Cédric Dussault. «L’impact d’Airbnb dans la crise du logement est évident.»

Il n’est pas possible de voir le nombre total de logements à louer dans une ville sur le site Airbnb. Mais la plateforme Inside Airbnb recoupe les données provenant du site pour estimer le mieux possible l’ampleur du phénomène*. 

À Montréal seulement, on compterait plus de 12 500 hébergements disponibles sur la plateforme, dont plusieurs appartements complets dans des quartiers résidentiels. 

Montage Julie Verville

20 000$ par année    

Pour un propriétaire, il peut être beaucoup plus rentable de mettre un appartement en location sur Airbnb s’il pense pouvoir le louer fréquemment. 

«D’un côté, vous avez le marché locatif qui est régulé par un contrôle des loyers afin de préserver l’abordabilité du logement. De l’autre, avec Airbnb, vous avez une situation complètement anarchique, un marché complètement dérégulé, donc vous avez la possibilité de faire beaucoup plus d’argent qu’en vous soumettant à toutes les lois en vigueur. C’est un peu comme ce qu’on connaît avec Uber et les taxis», explique Guillaume Hébert, chercheur à l’Institut de recherche et d’informations socioéconomiques (IRIS).

L’absence des contrôles de loyers sur Airbnb permet en effet à un propriétaire de louer un logement au montant qu’il veut. 

À Montréal, le revenu annuel moyen généré par les hébergements touristiques fréquemment loués s’élève en effet à 20 346 $, toujours selon les données d’Inside Airbnb. 

Photomontage Marilyne Houde

«L’univers du logement est marqué par deux points de vue qui s’opposent frontalement: celui de l’habitation comme un besoin de première nécessité et celui de l’habitation comme un investissement, un moyen de rentabiliser. Force est de constater qu’à Montréal, et même au Québec en général, cette deuxième vision devient prédominante», témoigne Guillaume Hébert.  

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Pas juste à Montréal  

La problématique de ces appartements loués comme des hébergements touristiques de courte durée s’étend bien au-delà de Montréal. À Québec, par exemple, on recense plus de 2500 hébergements touristiques, selon Inside Airbnb.

Les données détaillées ne sont pas disponibles pour les autres villes du Québec, mais une recherche rapide faite directement sur Airbnb permet de constater qu'il y en a au moins 300 (le nombre maximal de résultats qu'on peut obtenir) à Laval, Gatineau, Longueuil, Lévis et Terrebonne. 

«Le phénomène touche aussi les plus petites villes, notamment dans les régions touristiques, explique Cédric Dussault. Ce qu’on remarque, c’est que certaines personnes louent un logement à long terme à partir de l’automne, puis dès que la saison touristique arrive, en mai ou juin, ils se font évincer par leurs propriétaires, qui privilégient Airbnb, car c’est beaucoup plus rentable pour eux. Les locataires n’ont donc plus de logement et doivent chercher un endroit où aller.» 

Pour Guillaume Hébert, cette situation s’accompagne d’un autre problème. «On se retrouve avec un plus grand nombre de locataires qui sont en compétition pour un plus petit nombre de logements disponibles, ce qui entraîne naturellement une augmentation des prix du logement.»  

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De son côté, Airbnb nie avoir quoi que ce soit à voir avec la pénurie de logements. 

« Les locations à court terme n’ont pas d’impact matériel sur le marché immobilier du Québec. L’enjeu est le nombre de logements [qui est trop faible] à travers le Canada », indique par courriel le porte-parole Matt McNama.

Selon lui, les locations à court terme soutiennent avant tout l’économie québécoise, en amenant des visiteurs à dépenser dans les commerces locaux, tout en permettant aux hôtes un revenu additionnel en cette période d’inflation. 

Plusieurs Airbnb illégaux    

Mais au Québec, que dit la loi ? Depuis 2020, une personne voulant rendre publique une offre de location d’un logement ou d’une maison, pour une durée de 31 jours ou moins, doit détenir une attestation de classification et un numéro d’établissement.  

Si ce n’est pas le cas, l’annonceur s’expose à recevoir une amende allant de 2500 à 25 000$. Il doit également s’assurer de respecter les exigences de sa municipalité et de son arrondissement, notamment en matière de zonage.  

À Montréal par exemple, la location de logements touristiques à courte durée n’est autorisée que dans certaines rues dans plusieurs arrondissements. 

Prenons l’exemple de l’arrondissement de Ville-Marie (centre-ville), celui qui compte le plus grand nombre d’hébergements annoncés sur Airbnb à Montréal. Dans ce secteur, la location de résidences touristiques n’est autorisée que sur la rue Sainte-Catherine, entre les rues Saint-Mathieu et Atateken (anciennement Amherst), et au moins 150 mètres doivent séparer deux logements de ce type. 

Un bref coup d’œil à la carte interactive disponible sur le site Inside Airbnb (ou une tentative de location sur Airbnb) permet de constater que ce règlement n’est pas du tout respecté. 

Hébergements de courte durée disponibles au centre-ville de Montréal

Capture d'écran Inside Airbnb

Hébergements de courte durée disponibles au centre-ville de Montréal

Pour Guillaume Hébert, ce laxisme des autorités s’explique par deux raisons. «La vague d’Airbnb est puissante et les municipalités n’ont manifestement pas les moyens de la réguler. De son côté, le gouvernement fait le strict minimum. Que ce soit en matière de ressources, du nombre d’inspections ou de la circulation de l’information, c’est sûr qu’il pourrait faire mieux. La volonté politique de mettre un frein à Airbnb n’est pas suffisante», dit-il. «C’est à se demander si les autorités ne sont pas complices. Les pouvoirs se montrent totalement impuissants pour imposer leur réglementation.» 

Cédric Dussault abonde dans le même sens. «Ce phénomène est mondial, mais au Québec, on n’agit pas. On n’a pas de mesures aux effets réels pour enrayer cette problématique et moins on a une volonté gouvernementale d’agir, plus le phénomène va prendre de l’ampleur et s’aggraver», dit-il.  

Depuis juin 2018, les inspections pour lutter contre l’hébergement non conforme aux règlements sont assurées par Revenu Québec, mais celui-ci ne vérifie que l’enregistrement et le paiement des taxes, pas les règles de zonage. De ce côté-là, ce sont les municipalités qui doivent se débrouiller – ce qui n’est pas une mince tâche quand on regarde le nombre de logements listés, et le fait que l’adresse n’apparaisse pas sur la plateforme de location.  

Photomontage Marilyne Houde

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Des solutions?  

Bien sûr, Airbnb n’est pas le seul facteur responsable de la crise du logement, et les solutions pour y remédier devront être multiples. Mais Guillaume Hébert estime qu’une intensification des inspections ainsi qu’un durcissement des règlements et des amendes permettraient de réduire le nombre d’appartements loués en hébergement touristique, et donc, d’atténuer la pénurie.  

Pour Cédric Dussault, cela ne serait pas suffisant. «Les propriétaires se font tellement d’argent qu’ils payeraient leurs amendes avec plaisir ou presque», explique celui qui croit qu’on devrait carrément bannir la plateforme.

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*Note : le site Inside Airbnb n’a pas un accès direct aux données d’Airbnb; les chiffres qu’il recense sont donc une estimation de la situation à partir des données récoltées et vérifiées par son équipe. Des chercheurs universitaires ainsi que plusieurs médias les utilisent toutefois depuis des années. Airbnb en conteste l’exactitude, mais ne veut pas fournir ses données pour le marché québécois en guise de comparaison.

Réglementations ailleurs dans le monde    

La problématique entourant Airbnb et le manque de logements n’est pas unique au Québec. Des villes du monde entier essaient par tous les moyens de mettre un frein à la plateforme d’hébergement. Voici quelques exemples.  

Barcelone

Interdire carrément la location d’hébergements touristiques de courte durée, beaucoup y ont pensé. La ville de Barcelone en Espagne, elle, l’a fait – en partie. En 2021, la capitale catalane est devenue la première grande ville européenne à interdire la location de chambres privées pour une durée de moins de 31 jours. Ce type d’hébergement était très prévalent sur Airbnb dans cette ville ultra touristique. 

Selon le New York Times, les propriétaires peuvent toujours louer un appartement entier pour quelques jours, à condition de détenir une licence d’autorisation, disponible en nombre limité.  

Le même journal rapporte que chaque année, Barcelone consacre 2 millions d’euros à l’inspection des annonces Airbnb afin de faire respecter les règles et ainsi contrer la croissance de la plateforme.  

Lyon

Le mois passé, la ville de Lyon en France a aussi annoncé une loi qui restreint et réglemente les annonces d’hébergements touristiques de courte durée. Désormais, un propriétaire souhaitant mettre en location un meublé touristique doit aussi obligatoirement posséder un logement disponible sur le marché locatif à long terme. Selon les informations de Lyon Capitale, ce deuxième local doit être d’une superficie égale ou supérieure à celle du meublé touristique et doit se situer dans le même arrondissement. Comme dans plusieurs grandes villes françaises, l’hôte ne peut pas louer son logement plus de 120 nuits par année.  

Washington et New York

Aux États-Unis, la ville de Washington oblige quant à elle les annonceurs d’hébergements touristiques à obtenir un permis spécial. Les propriétaires ne peuvent louer que leur résidence principale et la location est limitée à 90 jours par an s’ils ne sont pas sur place. Toutefois, le DCist rapporte que ce n’est que le mois dernier que les autorités ont commencé à appliquer les dispositions de la loi. Difficile donc de savoir si celle-ci s’avère efficace.  

Des villes comme New York ont pourtant déjà imité la capitale américaine, puisqu’en 2021, le conseil municipal new-yorkais a adopté un projet de loi obligeant les entreprises comme Airbnb ainsi que leurs hôtes à s’enregistrer auprès de la ville avant de pouvoir passer une annonce, d’après CBS New York. La Ville exige également de la plateforme d’hébergement qu’elle fournisse des données relatives aux logements et à l’activité des hôtes pour s’assurer que la réglementation soit bel et bien appliquée, d’après le centre d’aide d’Airbnb. 

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