Votre propriétaire peut vous évincer pour 2 raisons seulement (si vous n’avez rien à vous reprocher)

Saviez-vous qu’un locataire au Québec bénéficie du droit au maintien dans les lieux? Cet article du Code civil empêche le propriétaire de vous évincer comme bon lui semble sauf pour deux motifs bien précis. 

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À moins d’une faute commise comme un retard de paiement ou un problème d’insalubrité, seules deux raisons peuvent être évoquées par un propriétaire pour évincer un locataire. 

«La loi établit qu’un locataire peut rester dans son logement aussi longtemps qu’il le désire, s’il respecte toutes les conditions de son bail. C’est ce qu’on appelle le droit au maintien dans les lieux», précise le Tribunal administratif du logement (TAL). 

Cet article du Code civil permet au locataire de garder son logement sans craindre une éviction – s’il respecte les conditions du bail –, sauf pour deux exceptions: la reprise de logement pour le propriétaire ou un membre de sa famille proche ou pour l’agrandissement, la subdivision ou le changement d’affectation du logement.  

La reprise de logement 

Cette exception permet à un propriétaire de «reprendre [le logement] pour l’habiter lui-même ou y loger «ses ascendants ou descendants au premier degré», est-il écrit dans le Code civil du Québec.  

Il doit s’agir d’un membre de sa famille proche, comme un parent ou un enfant. Le propriétaire ne peut donc pas évincer un locataire pour loger le cousin du frère de son arrière-grand-oncle, pour donner un exemple farfelu. 

Quelques petites exceptions dans la loi empêchent aussi le propriétaire de reprendre le logement:    

• Lorsqu’il possède un appartement d’une grandeur similaire, disponible, à proximité de votre appartement et avec un loyer équivalent;   
• Lorsque ce dernier est une compagnie à numéro;   
• Si une personne âgée de 70 ans et plus, qui habite le logement depuis au moins 10 ans et dont le revenu annuel le rend admissible à une habitation à loyer modique (HLM) occupe le logement.      

Le propriétaire doit suivre une procédure bien précise pour aller de l’avant avec une reprise de logement. Un avis écrit doit être remis au locataire six mois avant la fin du bail (pour un bail de plus de six mois) en contenant la date prévue pour la reprise et le nom de la personne pour qui le propriétaire veut reprendre le loyer. 

Le locataire peut toujours contester la reprise de logement au TAL jusqu’à un mois après la réception de l’avis s’il croit que la reprise de logement est non fondée. Le propriétaire devra alors ouvrir un dossier au TAL et prouver lors d’une audience au tribunal que la reprise est justifiée.  

Si le locataire ne répond pas à l’avis, le TAL considère qu’il refuse de quitter le logement.  

L’éviction pour subdivision, agrandissement substantiel ou changement d’affectation d’un logement 

Comme il est précisé sur le site d’information juridique Éducaloi, le propriétaire peut vous évincer pour «réaliser un projet» avec votre appartement.   

Cela signifie que votre propriétaire peut reprendre l’appartement pour:    

• Faire une Subdivision: transformer un logement de six pièces en deux logements de trois pièces.   
• Faire un agrandissement: ajouter une pièce au logement.   
• Changer l’affectation: le logement devient un bureau commercial.     

Le propriétaire doit remettre un avis écrit six mois avant la fin du bail qui contient la date et le motif de l’éviction avec l’article du Code civil. L’avis doit être suffisamment précis pour que le locataire comprenne bien les intentions du propriétaire.  

Si un locataire souhaite s’opposer à son éviction, la procédure est la même que pour la reprise de logement : la personne a un mois à compter de la réception de l’avis du locateur pour lui signifier son refus. Le locateur devra ensuite justifier les travaux devant une audience au TAL. En revanche, à l’inverse de la reprise de logement, un locataire qui ne s’oppose pas consent à quitter son logement. 

La loi prévoit qu’un propriétaire doit obligatoirement indemniser son locataire avec trois mois de loyer et les frais du déménagement.  

Pour éviter les évictions frauduleuses, ce motif prévu à la loi a été revu dans plusieurs quartiers montréalais dans les dernières années comme dans l’arrondissement de Villeray-Saint-Michel-Parc-Extension, où on interdit toute subdivision de logements existants dans un bâtiment de trois logements et plus. 

*Tout comme la reprise de logement, les personnes âgées de 70 ans et plus, qui habitent le logement depuis 10 ans et plus et dont le revenu annuel leur permet de louer une habitation à loyer modique (HLM) ne peuvent être évincées. 

Un propriétaire ne peut pas vous évincer pour des travaux majeurs 

Contrairement à la croyance populaire, un propriétaire ne peut pas évincer un locataire sous prétexte de travaux majeurs. Si le locataire doit quitter son logement pendant la durée des travaux, il peut toujours revenir dans son appartement par la suite.  

Pour les travaux qui ne nécessitent pas une relocalisation temporaire, le propriétaire doit vous avertir de leur tenue 10 jours à l’avance. Si les travaux nécessitent une évacuation de plus d’une semaine, votre propriétaire doit vous avertir trois mois à l’avance. Le propriétaire devra obligatoirement indemniser le locataire pour le déménagement et la différence de loyer, s’il y a lieu.  

Encore ici, un avis détaillé pour la tenue des travaux doit être remis par le propriétaire, et le locataire a 10 jours dès la réception de l’avis pour s’opposer ou non à son évacuation temporaire. Un locataire qui ne répond pas à l’avis signifie qu’il s’oppose à la tenue de travaux majeurs. Encore une fois, le propriétaire devra démontrer la nécessité d’une évacuation lors de l’audience. 

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