Un locataire a-t-il toujours le droit de sous-louer son appartement? Et de le mettre sur Airbnb? On vous explique | 24 heures
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Un locataire a-t-il toujours le droit de sous-louer son appartement? Et de le mettre sur Airbnb? On vous explique

Image principale de l'article Sous-location, Airbnb : ce que dit la loi

Avec les réseaux sociaux et les plateformes comme Airbnb, c'est plus facile que jamais pour les locataires de rendre leur appartement disponible à d'autres pour une courte durée, pour le meilleur et pour le pire. Est-ce légal? Un proprio peut-il l'interdire? Ça dépend. On vous explique.

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«On n’a pas le droit de décider chez nous» : voici le sentiment partagé par les deux sœurs et propriétaires d’un triplex dans le quartier Rosemont à Montréal Carole et Chantale (noms fictifs), face à la sous-location. Les deux femmes souhaitent ne pas divulguer leur identité afin d’éviter d’envenimer la relation déjà délicate avec une de leurs locataires.  

C’est que celle-ci souhaite faire une sous-location d’un mois pour repartir lors des vacances des Fêtes dans sa famille, à l’étranger. Selon la loi, les deux propriétaires ne peuvent pas s’y opposer : elles devront laisser entrer un inconnu dans le triplex qui est leur seule source de revenus. «On ne veut pas que ça vienne à déranger aussi l’autre locataire de l’immeuble, qui est très tranquille», s’inquiète Carole.  

Dans le bail, elles avaient indiqué interdire les locations de courte durée - par exemple en mettant l’appartement sur Airbnb.  

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Rien n’empêche la sous-location (ou presque)  

Mais attention : elles peuvent effectivement interdire la location d’hébergement touristique de courte durée, mais pas la sous-location. Et la nuance est parfois subtile.  

Lors de la sous-location, un sous-locataire habite dans l’appartement et remet généralement le montant du loyer au locataire officiel, qui est encore responsable des paiements au propriétaire. 

Dans les faits, Carole et Chantale ne peuvent pas refuser de consentir à la sous-location du logement sans avoir un motif sérieux, comme en prouvant l’insolvabilité ou le comportement problématique d’un sous-locataire. 

Pour cette raison, il est donc interdit aux propriétaires d’interdire cela sur le bail. 

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Comment faire une sous-location? 

Pour lancer un processus de sous-location, un locataire doit envoyer au propriétaire un avis écrit (disponible sur le site du Tribunal administratif du logement) contenant le nom et l’adresse du sous-locataire. Le propriétaire dispose ensuite de 15 jours à partir de la réception de l’avis pour refuser la sous-location, s’il a un motif sérieux pour le faire.  

L’avocat spécialisé en droit du logement, Me Alexandre Romano, est clair. «Que ce soit dix jours ou six mois, le locataire doit seulement respecter le processus avec l'avis écrit», explique-t-il.  

En fait, le propriétaire peut seulement éviter la reconduction du bail advenant une sous-location lorsqu’elle est de plus de 12 mois.  

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Hébergement touristique : un autre enjeu

En parallèle à la sous-location, il existe une autre forme de location du logement par un locataire : l’hébergement touristique de courte durée, qui consiste à faire de l’argent avec son appartement en le louant sur un site de location, comme Airbnb. 

À ce moment-là, le locataire ne fait généralement pas que récupérer le montant du loyer pendant son absence; il fait du profit. Et il ne passe pas par le formulaire décrit ci-dessus. Et là, la loi est plus stricte.  

Le locataire qui désire se lancer dans cette forme de location doit respecter plusieurs contraintes, informe Me Alexandre B. Romano:  

- Le locataire doit obligatoirement avoir la permission du propriétaire. Ce dernier peut d’ailleurs interdire ce type de location directement dans le bail. 

- Avec la permission du propriétaire, le locataire doit obligatoirement enregistrer son logement à la Corporation de l’industrie touristique du Québec. L’enregistrement obtenu, il doit l’afficher à l’entrée de son appartement.  

- Le locataire doit s’assurer que cette location soit permise selon le zonage de sa municipalité. Certaines villes l’interdisent pour limiter le nombre d’Airbnb sur leur territoire afin de préserver un secteur résidentiel fort.  

- La location doit être de moins de 31 jours.  

«C'est assez fréquent les dossiers où le locateur cherche la résiliation du bail en prétendant que le locataire fait de la location court terme illégalement sur Airbnb», précise d’ailleurs Me B. Romano. 

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Mieux encadrer la sous-location  

Même si la loi distingue bien les deux en théorie, ça ne veut pas dire pour autant que les abus ne sont pas fréquents dans la pratique, déplore Marc-André Plante, porte-parole de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ).  

«La sous-location doit demeurer permise, mais mieux encadrée pour éviter les abus contraires à l’esprit de la loi», pense-t-il.  

Selon lui, l’avis écrit transmis au propriétaire avant une sous-location devrait obligatoirement comporter une date d’échéance à la sous-location, ce qui n’est pas le cas actuellement, et la fréquence devrait être limitée afin d’éviter une marchandisation du logement par le locataire sur le dos du locateur. 

Les propriétaires doivent respecter un cadre bien établi pour l’augmentation du loyer et peuvent être contraints à la fixation de loyer, indique M. Plante. Ça n’aurait donc pas de sens que les locataires puissent charger davantage à un tiers qui souhaite habiter dans le logement.  

Marc-André Plante

Photo d'archives, Agence QMI

Marc-André Plante

 

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Punir sévèrement le Airbnb illégal  

Mais le porte-parole de la CORPIQ s’inquiète davantage pour l’hébergement de courte durée en raison d’un sondage réalisé cet été : pas moins de 13 000 locataires mettraient en location leur appartement illégalement sur Airbnb, selon les données de l’organisation.  

Pour corriger la situation, M. Plante plaide pour une surveillance accrue du ministère du Revenu qui s’occupe de distribuer les amendes contre ceux qui font de l’hébergement touristique sans permis. 

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Selon Le Soleil, le nombre de constats d’infraction à ce propos a plus que quadruplé, passant de 474 en 2020-2021 à 1949 en 2021-2022, selon les plus récentes données de Revenu Québec. Or, ce chiffre ne précise pas le nombre exact de propriétaires et locataires fautifs.  

«Ça diminue le parc locatif actuel. Le propriétaire va se retrouver les mains menottées devant un locataire qui multiplie la location à profit sans déclarer ses revenus», s’indigne M. Plante.  

Que ce soit pour les locataires ou les propriétaires, ce dernier propose même d’interdire carrément ce type d’hébergement dans des logements destinés à de la location résidentielle pour régler le problème. 

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