Hausse de loyer justifiée ou non? Voici six choses que vous devez savoir

Avez-vous reçu votre avis de hausse de loyer de la part de votre propriétaire? Si ce n’est pas le cas, ça ne devrait pas tarder : les avis d’augmentation doivent être envoyés entre le 1er janvier et le 31 mars pour un bail qui débute le 1er juillet.  

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Sur les réseaux sociaux, plusieurs locataires qui ont reçu le leur sont confus et se demandent si leur hausse est justifiée ou non. «Est-ce qu'une augmentation de 12,5% par mois pour un loyer chauffé est justifiable?», se questionnait par exemple un locataire le 11 janvier dernier dans un groupe sur le droit du logement.  

Voici donc un petit guide pour mieux s’y retrouver.  

Quels types de dépenses peuvent justifier une hausse de loyer? 

L’augmentation de loyer d’un locataire se base sur la grille de calcul de loyer fournie par le Tribunal administratif du logement (TAL), qui collige toutes les dépenses d’un propriétaire pour son immeuble, indique l’avocat en droit du logement Me Vincent LaBoissonnière.  

On y retrouve notamment les estimations moyennes pour les frais de gestion de l’immeuble, les taxes municipales, les assurances et le type d’énergie utilisée pour le chauffage comme l’électricité ou le gaz. Cette grille, dévoiée le 17 janvier dernier, prévoit une augmentation moyenne de 2,3% pour un logement non-chauffé et de 2,8% pour un logement chauffé à l'électricité. Cette augmentation peut dépasser les 2,9% pour un appartement non chauffé si l’on prend en compte l’augmentation des taxes municipales.

Rappelons que les taxes foncières à Montréal ont augmenté en moyenne de 4,1% à Montréal pour 2023, la plus importante hausse dans la métropole depuis 2011. Pour la ville de Québec, les taxes municipales résidentielles ont connu la plus forte augmentation en 15 ans, avec une hausse de 2,5%. 

Même si ce n’est pas une obligation, la hausse du coût des assurances et des taxes municipales peuvent être refilées en totalité entre les locataires d’un bâtiment, rappelle Marc-André Plante, le directeur des affaires publiques de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ), une association de propriétaires.  

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Si un propriétaire ne fait pas de rénovations, peut-il augmenter quand même le loyer? 

Oui. Une hausse de loyer ne couvre pas seulement la rénovation de l’immeuble mais bien tous les coûts qui s’y rattachent, rappellent nos experts. 

D’ailleurs, un locataire ne peut pas s’opposer à sa hausse de loyer en raison d’une insatisfaction sur l’entretien du logement par son propriétaire, indique Me LaBoissonnière.  

«On ne peut pas motiver le refus d’une hausse devant les tribunaux sous prétexte que notre propriétaire n’a pas réparé la douche ou une fenêtre brisée», confirme-t-il.  

Il faut toutefois se méfier des hausses de loyer justifiées par des «travaux majeurs» dans l’appartement qui sont plutôt des travaux d’entretien usuel de l’immeuble, prévient le porte-parole du Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ), Cédric Dussault. Un propriétaire ne pourrait pas justifier sa hausse de loyer car il a dû réparer la douche défectueuse, par exemple. 

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Qu’est-ce qu’une hausse de loyer «abusive»? 

Cette question demeure très subjective, mais il est possible de se faire une tête en fonction des réponses fournies par les intervenants.   

Une hausse de loyer est abusive lorsqu’elle dépasse environ 4%, avance l’avocat en droit du logement Me LaBoissonnière. «Pour un loyer de 1000$, c’est environ 40$ d’augmentation par mois. C’est quand même beaucoup», indique-t-il. 

D’après son expérience, les hausses de loyer de moins de 3% sont accueillies sans problème par les locataires.  

«Une hausse abusive ne sera pas appuyée par des dépenses incluses dans la grille de pourcentage du TAL», précise Me LaBoissonnière.   

Une opinion partagée par le porte-parole du RCLALQ, Cédric Dussault. «L’indice moyen du TAL [pour un logement non-chauffé] est de 2,3% en 2023. Si on dépasse largement cet indice, on peut penser que c’est une hausse abusive.»  

Or, le terme «abusif» ne devrait pas être utilisé par les propriétaires, ni par les locataires, spécifie pour sa part la CORPIQ. «Qui peut juger sur une base impartiale qu’une augmentation est abusive ou non? Il faut être distancé de la situation. Le chiffre 4% pourrait être justifiable pour un propriétaire, et être abusif pour un locataire», explique son porte-parole, Marc-André Plante. 

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Si on trouve l’augmentation de loyer déraisonnable, vaut-il mieux négocier ou contester directement ? 

Face à cette question, les experts sont unanimes : il vaut mieux trouver un terrain d’entente avant de se lancer dans de longues procédures de fixation de loyer devant le Tribunal. Rappelons que, selon le rapport annuel du TAL 2021-2022, le délai moyen pour obtenir une première audience était de 9,9 mois.  

Me LaBoissonnière précise que le locataire, en recevant son avis d’augmentation de loyer, a trois options: accepter la hausse, refuser la hausse et quitter son logement, ou refuser la hausse et demeurer dans son logement.  

Si le locataire sélectionne la dernière option et qu’aucun compromis n’est trouvé, le propriétaire a un mois après le refus du locataire pour ouvrir un dossier en fixation de loyer. Dans ce cas, le Tribunal fixera lui-même le prix du loyer ou tranchera en faveur de l’augmentation à l'aide des pièces justificatives comme des reçus ou des factures. 

Mais l’avocat est catégorique : «La négociation est la meilleure option. C’est même presque une obligation. On évite ainsi beaucoup de conflits.» 

Un sondage de la CORPIQ, révélé à la mi-janvier, montre que 35% des locataires ont estimé que leur hausse de loyer reçue en 2022 était plus élevée que ce qu’ils prévoyaient. À l’inverse, 4% des répondants considéraient leur augmentation plus faible que prévue et 16% des répondants n’ont reçu aucune augmentation. 

Toujours selon le même coup de sonde, 44% des locataires jugeaient que leur avis d’augmentation de loyer était «conforme» l’an dernier. 

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Existe-t-il une hausse minimale et maximale? 

Non. Il est possible qu’un locataire ne reçoive aucune hausse de loyer une année et une hausse très salée une autre année. Le premier ministre du Québec, François Legault, s’était notamment trompé sur cette question en 2022 : il avait faussement indiqué qu’une «loi au Québec empêche les propriétaires d'augmenter leurs loyers pour 2022 de plus que 1,28%.» 

Une croyance populaire très coriace veut aussi que l’estimation moyenne fournie par le TAL – 2,3% en 2023 pour un logement non chauffé- TAL soit applicable à tous les locataires, ajoute Me LaBoissonnière.  

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À quoi s’attendre cette année? 

Pour vous donner une idée, l’estimation moyenne d’augmentation de base pour un appartement non chauffé était de 1,28% en 2022 et de 2,3% en 2023. De 2013 à 2021, le TAL a accordé une moyenne de 3,1 % d’augmentation de loyer dans les cas qui ont été entendus en audience pour fixation de loyer.  

Mais comme il n'y a pas une hausse maximale pour le loyer, à quoi peuvent s’attendre les locataires?

De son côté, la CORPIQ s’attend à des augmentations variant entre 3 et 4% en raison de l’inflation et des taux d’intérêt.  

Le groupe de défense des locataires, le RCLALQ, envisage aussi une hausse importante des loyers pour les mêmes raisons que la CORPIQ, sans avancer toutefois un pourcentage. «Déjà, ce qu’on entend sur le terrain, c’est que les hausses sont très élevées», envoie Cédric Dussault. Il dit avoir même vu une augmentation de 200$ par mois à Cowansville sur un loyer d’environ 350$.  

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