Voici pourquoi les loyers coûtent moins cher au Québec qu’en Ontario

Qu’est-ce qui fait en sorte que les loyers sont considérablement moins chers au Québec qu’en Ontario? Le professeur émérite à l’Institut national de la recherche scientifique Mario Polèse se penche sur la question dans un article publié dans le magazineOpinions politiques. 

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Commençons par le début: quel est le prix moyen des loyers dans le Grand Montréal et dans la région métropolitaine de Toronto? À Montréal, il est de 981$, alors que dans la ville reine, il est de 1618$. Les prix moyens d'une maison sont, quant à eux, de 500 400$ et 1 112 000$ respectivement. 

Mettons ensuite une chose au clair: les salaires plus bas au Québec ne peuvent à eux seuls expliquer la différence entre le prix des loyers dans les deux provinces, affirme l'expert en économie urbaine et régionale. Les revenus médians au Québec et en Ontario sont en effet dorénavant similaires.  

Selon Mario Polèse, l’utilisation de redevances imposées aux promoteurs ferait monter les prix dans la province voisine. Ces redevances, qui ont pour objectif de financer une partie des coûts de projets routiers ou de transport en commun ou encore des systèmes d’égouts, sont perçues auprès des promoteurs depuis 1989.  

Si l’idée derrière les redevances était de faire contribuer les promoteurs au développement des villes, le fardeau est vite retombé sur les épaules des locataires et des propriétaires, soutient le professeur. 

De plus, «comme les redevances sont perçues par unité, indépendamment du revenu généré, elles sont une incitation à la construction d’unités plus chères (souvent des tours)», poursuit le professeur.  

Au Québec, les services urbains sont généralement financés par l’impôt foncier et les taxes provinciales. Le marché locatif québécois compte également de plus petits promoteurs et des constructions à plus petite échelle. 

Le TAL amène un équilibre 

La création, en 1980, de la Régie du logement – aujourd’hui le Tribunal administratif du logement (TAL) – a aussi contribué à maintenir les loyers plus bas au Québec, avance Mario Polèse.  

«Sa mission était non seulement de protéger les locataires (bien sûr!), mais aussi de veiller à ce que les investissements dans l’amélioration du parc immobilier et dans les nouveaux logements demeurent rentables», précise-t-il. 

La présence d’un tel organisme permet de ralentir la hausse des loyers des logements de plus de cinq ans, dit-il.  

Selon lui, le projet de loi 31 sur la réforme du logement annoncé ce printemps par le gouvernement de François Legault «reste largement fidèle aux principes de contrôle “souple” des loyers». Si le projet de loi est adopté, un propriétaire pourrait notamment refuser une cession de bail sans motif raisonnable, ce que dénoncent des associations de droits des locataires.  

Mise au garde au Québec  

Si la situation pour les locataires demeure meilleure au Québec qu’en Ontario, le vent pourrait vite changer, prévient le chercheur. 

En 2017, l’Assemblée nationale a adopté le projet de loi 122, qui permet aux municipalités de recevoir des redevances, comme c’est le cas en Ontario. Si les effets du projet de loi ne se sont pas trop fait ressentir au Québec jusqu’à maintenant, Mario Polèse s'inquiète pour l’avenir.  

Pour éviter le pire, il est primordial de construire rapidement des logements de toutes sortes en quantité suffisante, insiste le professeur.  

«Pour le Québec, le message est clair: s’il ne fait pas attention, le logement y sera bientôt aussi inabordable qu’en Ontario», ajoute-t-il.  

Plus de 30% du revenu 

Davantage de locataires ontariens que québécois vivent au-dessus de ses moyens, c'est-à-dire qu’ils allouent plus de 30% de leur revenu pour leur logement. Ce calcul est souvent utilisé pour déterminer l’abordabilité pour se loger dans une ville ou un secteur. 

«Pour les 135 centres urbains [au Québec et en Ontario] de plus de 10 000 habitants, les trente où cette proportion est la plus basse se trouvent au Québec, à deux exceptions près», souligne Mario Polèse. 

Voici la proportion de ménages locataires qui consacrent 30% ou plus de leur revenu au logement (données de 2021): 

• Montréal: 28% 
• Saguenay: 20,2% 
• Drummondville: 21,1% 
• Trois-Rivières: 20,4% 
• Sherbrooke: 24,4% 
• Toronto: 40,5% 
• Sudbury: 31,5% 
• Peterborough: 43% 
• Brantford: 38,6% 
• Barrie: 42%